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溫哥華土豪花28萬現金買個霉爛房 銀行也攔不住

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taiwanvans發表於 2020-11-26 16:55:05 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

英文媒體《Straight》報導了溫哥華一個不尋常的交易:一套漏水的公寓,售價$28.5萬,只收現金,不能貸款。條件這麼差的房子,能有勇氣掛出來已經不錯了,但還掛得這麼理直氣壯,明碼標價,真叫人嘖嘖稱奇。但更讓人跌破眼鏡的是,這房子居然真的賣掉了,而且從掛牌到成交只用了6天!
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以上圖片來自於 “溫房網”

你沒看錯,這是真人真事,就發生在剛剛過去的10月份。那麼問題來了:買家到底圖什麼呢?讓我們仔細看內文。外表光鮮漂亮的公寓樓

外牆漏水,內部發霉腐爛
這套地址為502-2468 East Broadway的公寓,位於溫哥華東百老匯街(East Broadway)倫弗雷高地(Renfrew Height)社區,一座名叫花園別墅(Gardenia Villa的公寓樓。公寓樓共有8層,掛牌公寓位於5層。根據圖片和網路點評,周邊社區還算不錯,雖然地處溫東,但距離治安混亂的Strathcona Park還有10公里的距離,不必擔心。
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以上圖片來自於 “溫房網

公寓面積1008平方英尺,2臥2衛,屋齡26年(1994年建成),打開窗子就能俯瞰社區的花園和綠植。
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以上圖片來自於 “溫房網

根據BC Assessment在2019年7月的估計,這套公寓價值$36.7萬。而同一地段、條件類似的公寓,價格卻有$80多萬。再往前一年,2018年BC Assessment給出的估計是40.2萬。一年幾乎跌了10%。另外值得注意的是,房主的要價比政府估值要低出不少,要價$29.9萬。成交價又低了一點,$28.5萬。看得出,房主為了脫手,含淚下殺損失了不少錢。

當然,這一切都因為,這是一棟漏水公寓(leaky condo)。漏水公寓是溫哥華建築史上一個尷尬的問題。1985年到1999年間建成的公寓,很多都有漏水問題。這種悲劇的成因,一是當時BC省建築師盲目模彷美國加州大陽臺大玻璃窗大平屋頂的設計風格,卻忘了溫哥華和加州氣候明顯不同。加州終年陽光燦爛,溫哥華的秋冬卻陰雨延綿,一年中有4個月都在下雨。溫哥華公寓外牆每年承受的雨水量,每平方公尺可達到400公斤。於是加州風格的建築建成約10年以後,就開始漏水。
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以上圖片來自 “溫房網

溫哥華公寓漏水, 和BC省政府草率的法規也脫不了關係。1980年代後期政府為了節省能源,要求新建建築外牆要有較高氣密性(air tight)。當雨水滲入外牆、窗臺或其它交接處,或者室內有濕氣形成時,因外牆的氣密性太好,水分無法及時揮發,經過常年的水分侵蝕,木石建築的木頭開始腐爛,造成漏水或發霉。混凝土結構的高層公寓,則外牆板開始發霉。如果要修理,就需要把整個外牆拆開重新修補,或者全部外牆重做。

BC省政府在2000年修改了建築法規,要求所有新建公寓須有“防雨層”處理,同時強制建築商提供2-5-10年新屋保養,2000年以後建造的房子基本不再有漏水問題。之前建造的加州風房屋,政府也規定必須增建防雨層,但修理費需要公寓業主自付。(有段時間省政府曾給公寓撥款補貼,但這優惠政策很快就結束了。)因費用等問題,不少漏水公寓都沒有徹底修繕,至今仍存在或大或小的問題。目前,大溫地區的漏水公寓有200多座。

公寓重建有“錢景“此刻撿漏,投資未來
漏水公寓如果用來自住的話,生活會很不舒服。想想看,一天24小時呼吸含有黴菌的空氣,沒完沒了的修補房屋,每次開業主會議的主題都是交錢交錢交錢……這樣的日子實在太難過。
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以上圖片來自於 “溫房網

漏水房的修理費有多高,可以看這條新聞感受一下:今年10月,大溫高貴林一棟叫做Garden Terrace的漏水公寓,修理費高達$530萬!分攤到40戶業主,每家費用少則10萬,多則15萬。

整體看來,漏水公寓最好的出路其實是推倒重建,徹底告別漏水煩惱。這也是溫東那套漏水公寓能順利賣出的關鍵。在賣房廣告上,代理這套公寓的經紀公司RE/MAX Crest Realty明確說明,公寓樓未來會推倒重建。因公寓的地段不錯,重建以後房價參考周邊房屋,預期可迅速上漲兩三倍。

經紀公司的網站顯示,同一座公寓的另外幾套公寓也在出售,叫價都明顯低於市場價。經紀公司都標注了“這是漏水公寓“並宣稱即將重建,甚至打出這樣的口號:“投資者注意:漏水公寓=投資良機!“
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以上圖片來自於 “溫房網

能夠當場拿出$28.5萬現金的買家,肯定是不缺錢的人士。買這棟公寓當然不是為了自住,而是為了未來升值。這種“撿漏“是有一定風險的。如果重建計畫耗時很長,投資的短期回報率就不高。

總之,購買漏水房是否合算,因人而異,取決於投資者的資金和風險承受力。那些厭惡風險、不喜歡麻煩、閒錢也不多的人,可能就不適合投資漏水房。溫哥華本地的英文論壇上,不少網友認為,那個能一狠心將公寓脫手、徹底逃離漏水房且在臨走前拿到$28.5萬現金的原房主,才是這筆交易中的真正贏家。


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