過去十年，大溫房價漲幅最大的竟不是溫哥華！

相信大家都忘不了2016年大溫房地產被炒得火熱的那個光景。作為最適合人類居住城市之一的溫哥華，不僅深受本地新移民的追捧，也受到了海外買家的青睞。大批買家帶著資金湧入市場，開發商更是劃地蓋樓來滿足暴增的市場需求。從2010年到2020年，僅僅十年，大溫多個城市的房價就已經翻倍，平均值也達到了80%的驚人增長。

以上圖片來自於 “Vanfun溫房”

據Point2home最近發佈的《最近十年房屋可負擔性報告》，自2010年到2020年的十年間，大溫及周邊地區房價漲幅最大的是阿伯茨福特，其次是素里。華人喜居的城市中，列治文的房價增長了109.9%，本拿比增長了99.71%，而溫哥華增長了78.86%。即便像蘭里比較遠一些的城市，也增長了76.81%。

（資料來源：Point2home）

房價暴增，有人歡喜有人愁。若是以投資為目的購房者，這無疑為他們的房屋買賣帶來了巨大的利潤。但是發愁的人也不少，例如本地低收入的老年群體為了高漲的地稅抱怨發聲，亦或是年輕一代的小家庭因無法負擔高額房價而不得不搬去較遠的城市。為了控制房價，BC省府於2016年8月1日推出了海外買家稅，這直接導致房屋成交量連跌7個月，房價的增幅也有所放緩，但顯然這一切沒有阻止房價的繼續攀升。

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房價飆升、收入跟不上，本地生活的經濟壓力越來越大。報告中指出，儘管過去十年大溫平均房價增長了近80%，但是同期的工資僅上漲了28.9%。這也導致了大溫地區的屋主需要將超過40%的收入用於還貸。本拿比更是位列全加拿大之首，以44.7%成為了貸款占比和壓力最大的城市。

（資料來源：Point2home）

如果想要減輕負擔，以本拿比和列治文的居民為例，則需要額外賺取至少5萬元才能將貸款壓力下降到收入占比的30%以下。而根據目前的薪資狀況，這幾乎等同於是另一份全職工作的收入。

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但是，單純只考慮房價和收入比，以此來衡量房屋可負擔性，筆者認為有點脫離實際。一般認為，房貸月供占月收入的1/3以下，是可負擔的。但是，過去十年的經驗告訴我們，世界有很多大城市的收入遠不能負擔那麼高昂的房價，但樓市照樣火熱了這麼多年。

究其原因，因為大部分人是以房換房；就是剛需的首購族，也是集合家人之力付個首付，然後自己慢慢還貸。在加拿大同樣也是如此，很多父母都會幫子女湊夠首付。實在買不起的，那就只好租房住。其實，在加拿大，如果單純比較有房業主的養房成本（交易稅、地稅、房屋維護費）和無房租客的租金花費（僅有租金支出），看起來好像還是租房住的房屋支出要少、負擔相對輕一點。但是，租客享受不到資產增值所帶來的收益。

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過去十年來，為什麼房價漲幅遠遠超過工資的漲幅，起關鍵作用的還是長期的低利率和量化寬鬆政策，讓越來越多的錢流向樓市以求資產的保值和增值。下圖是溫哥華知名地產經紀Steve Saretsky總結的加拿大央行隔離拆借利率與房價的走勢歷史圖表。可以看出2008年金融危機之後央行長期低利率，而房價是一路走高。

（資料來源：Steve Saretsky）

低利率降低了房地產企業的融資成本，同時也降低了普通民眾的資金壓力。房屋貸款的時間都是以年計算，哪怕是0.1%的不同，也會大有區別。更何況目前是大幅減少的借貸成本，這讓民眾更樂意選擇房屋這樣的大型消費。而當市場體現出更高需求時，房價也會跟著上漲。去年3月加拿大疫情大爆發之後，加拿大央行就迅速把基準利率從1.75%下調至0.25%。速度之快過去十年來前所未有。

以上圖片來自於 “Vanfun溫房”

各大商業銀行緊隨其後，大幅度下調了房貸利率至歷史新低。滙豐銀行更是推出了0.99%這樣史無前例的利率，引得房市在疫情還未過去時就恢復火爆。許多買家都抓住這個機會來為自己購置房產，或者置換更大的物業。

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確實，在當前這個通貨膨脹率高於房貸利率的絕佳時期，貸款買房無疑是每時每刻都在賺錢。當然，買房中產生的各種費用，未來還款的壓力，以及房子購買後的出租難易問題都是買家要面臨的。只有考慮周詳並通過銀行的壓力測試，才能穩穩地在這一波房市的洪流中贏得勝利。

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