加拿大銀行釜底抽貸 新移民政策取消 再融資限額

據從蒙特婁銀行 (Bank of Montreal) 的一線員工處瞭解到，現在已經沒有所謂的“新移民貸款政策”。不管是公民、永久居民、外籍勞工、遊客或學生，想貸款買房就要看收入！按照溫哥華家庭收入中位數7萬加元計算，一般人可以借出來30-35萬，咬咬牙或許能借出來40萬，假如自己手裡只有20萬元首付，那就只能在一臥室的公寓裡找房了。接下來四五十萬的公寓可能會熱賣。

圖自:   betterdwelling

再結合前一段時間，RBC銀行對無本地收入的新移民不再有任何優待政策的新聞，就算不去TD、CIBC、豐業等銀行一一求證，也能大致判斷出各家銀行最近恐怕都在收緊房貸，新移民貸款的老梗現在恐怕不管用了。但這，並不是最可怕的。

以前和同行們在一起交流，有一種觀點是老房主們要充分利用自己房子再融資 (refinance) 來提高自己的投資能力，也就是把已經有大幅度升值的房子二次抵押給銀行借錢買投資房。經常有人建議客戶利用這種滾動杠杆實現一年買一套房的夢想，然後在十年後實現財務自由。這個演算法其實沒錯，但就是沒注意硬幣總有兩面，效率最高的同時風險也會變大。如果我們相信利用再融資 (refinance)   投資房產是推高房價的直接原因。那麼，現在銀行已經把這個有助於推升房價的活水給斷了，可想而知向上彈升的動能可能就沒了。

房子可以是債務、也可以是資產。當流動性差的時候，房子更像是債務。因為除了銀行按揭還要負擔地稅、市政服務費或者物業管理費、保險、基本維護費等等。當流動性好的時候，房子更像資產，因為賣了可以變成錢，不賣也可以再融資靈活周轉。

所以，商業銀行把再融資的額度給限制死了，那就意味著房地產的流動性出了問題，房主想用錢除了賣房沒有其他更好的方案。但賣房不是賣股票，不是你出個價，瞬間就被交易了。無論買入還是賣出，房地產本身不算是流動性很好的資產，如果沒有靈活的寄生於房地產之上的金融產品，房地產本是專心抵禦通膨的“笨資產”。所以，銀行這次收緊貸款政策的力度非常之大，很有釜底抽貸的狠勁。

對那些持有房產的人來說，最壞的狀態是：

1、房價開始持續2-3年的回檔，市場交易量縮小，買家必須在價格上讓步才能迅速回收資金。

2、再融資 (refinance)     被死死限額，哪怕帳面增值很多，但銀行就是不放貸。

這樣一來，賣不動、貸不出，投資者的現金流就將受到嚴峻考驗。‘其實，2008年的金融危機，在形式上也可以描述為流動性危機，因為房子還是那些房子、地還是那些地，怎麼之前大家趨之若鶩，突然就變成燙手山芋了呢？市場翻臉之快，比翻書還要快多了。如果加息到最後浮動利率漲到3.99%，那麼貸款100萬，攤銷25年，月供就是5,272加元。即便是選了更長的30年攤銷，月供也要4,800加元。

而貸款100萬，在大溫買的也就是最入門級的總價在150萬左右的獨立屋。算下來，每年房產就要吃掉7萬元左右的現金流，如果家裡還有兩輛車，那在人沒消費的情況下，每月花費就要花掉8萬左右了，這時候，房價無論漲跌，都更像債務而非資產。

銀行錦上添花烈火澆油最拿手，但絕不會雪中送炭救人水火。所以銀行嗅到了風險和危機的味道，開始自保了。銀行錯了嗎？當然沒錯！所以，杠杆用足的人可以考慮降負債了。也就是手裡房子太多的，現金流還有點緊的，趕緊套出現金防身吧。等等又有人會說看空房地產的人，就是買不起房的人。趕快補一下如果是自住客不管什麼時候買房都是好時機。十年、二十年、三十年的時間看過去，不動產依然會上漲的，要不然怎麼叫real estate呢。

原文:   好車好房網