私換電子鎖、客人撬郵箱 大溫業主被物業狠罰$7200

本拿比4465 Juneau Street 的日租公寓業主楊先生和物業的仲裁官司終於迎來了結局。楊先生經營的Airbnb，有一組客人不僅破壞了大樓郵箱，還偷走信箱裏面的信件和包裹。因為找不到破壞的客人，業主面臨郵箱維修費用   5005.15元以及11項Strata物業違規罰款2200元，合計7201.15元。

根據CRT（小額仲裁法庭）的一項裁決，楊先生向法庭申請阻止物業管理公司收取“不合理的違規罰款”。尤其是物業違規罰款，楊先生認為大多數都是他的Airbnb客人做的，當業主的他也覺得很委屈。但根據Strata的條例規定，如果住戶（Occupants）違反公約，是可以對業主執行罰款的。這裡要特地強調是Occupants住戶，而不是Tenants（租客），因為後者和房東有法律協議，租客可以對自己的行為負法律責任。

物業管理公司表示：證據顯示，在每次罰款之前，物業管理公司都寫信給楊先生，告知他被投訴的細節，並建議楊先生可以書面回覆或要求舉行聽證會。然而楊先生都沒有回覆任何信件。在這場糾紛中，物業提供了原始投訴，包括書面投訴。而楊先生能提供的書面證據甚少。

楊先生需要支付針對11項違章罰款2000多加幣嗎？

從2020年開始，物業管理公司對楊先生開出了多張罰單。其中包括未經許可，把前門的門鎖換成電子鎖。倒垃圾，經過車庫時在地上留下油污，從陽臺亂扔煙頭、煙盒。客人半夜2點之後製造高分貝的噪音。以及沒有確保車庫門關下來，才離開等11個違規（每個項目$200）。

楊先生對這些錯誤都不否認，但也表示，有些事情不應該是他的責任。比如，在停車場留下的油污，應該是物業公司需要打掃的，不過他仍然幫忙處理了，只是沒有沒有回報給物業公司打掃的時間和證明，就被開了罰單。民事調解法庭也認為：物業執行的一些罰款確實超出了許可權，有些違規項目確實沒有被寫進Strata細則裡面。有些則寫得很模糊。因此，楊先生也算扳回一城。

公寓可否做Airbnb的爭議

楊先生承認他把公寓用作Airbnb。但該棟公寓禁止將物業用於“住宅用途和住宅附屬用途”以外的其他用途，並明確禁止“boarding寄宿、lodging住宿或rooming分租房”。

此後，該物業更新了其章程，以更明確地禁止短期住宿。法官認為禁止將物業用於“寄宿、lodging或分租房目的”足夠廣泛涵蓋像楊先生經營Airbnb這樣的短期住宿。楊先生也對經營Airbnb的3次罰款沒有異議。

楊先生需要支付5000多加幣的郵箱修理費嗎？

2020年9月7日，一名Airbnb客人使用楊先生的鑰匙扣進入大樓，撬開了郵箱並偷走了信件和包裹，Strata向楊先生收取了5001.15加幣的公寓郵箱維修費用。證據顯示，客人確實使用的是楊先生本人的鑰匙扣進入公寓，此外所有的監視影片也證實了這是楊先生的客人所為。楊先生對這些證據也沒有提出任何異議，

最後根據法官判決，楊先生7201.15元罰款被免除了500加幣，由於官司不是單純的一方勝利，雙方必須均分訴訟費。法官裁定，Strata在30天之內，需要向楊先生報銷112.5加幣的CRT小額仲裁法庭訴訟費。所以楊先生繞了一大圈，扣掉仲裁費也只少了幾佰元。