本拿比露臺戶遭鴿子屎攻 氣到將社區物業告上法院

近日， BC省民事解決法庭CRT責令本拿比一棟公寓的物業，對大樓的鴿子問題採取更多措施。而不是只告訴住戶不可以變更陽臺外觀和使用假貓頭鷹作為嚇阻鴿子。

根據法庭的裁決，本拿比Edmons社區7325 Arcola St, Burnaby   Esprit 2，住在五樓的居民TiffanyThoreson因鴿子問題，將其所在社區的物業告上法庭。多年來，鴿子糞便一直掉落在該住戶的五樓露臺上，該露臺比上面樓層的陽台略大，因此常年有從上面樓層掉落的雜物。

Google map

Thoreson提交了一些落在她露臺上的物品照片，包括一隻死鴿子、破裂的鴿子蛋、鴿子糞便、幾隻假貓頭鷹、鳥刺條和一條橡膠蛇。Thoreson還找了一家害蟲防治公司並拿到一份報價，證實鴿子主要"針對 "了她大樓上面樓層的部分區域。

害蟲防治公司觀察到Thoreson家的窗臺和露臺上都有鴿子的糞便，還看到鴿子棲息在窗臺上，並似乎飛到了11樓和12樓。法庭最後的結論是，使用Thoreson露臺的人很可能面臨著 "被鴿子糞便擊中的非輕度風險"。根據該裁決，自Thoreson於2020年入住以來，落在她露臺上的雜物不是只有鴿子糞便還包括煙頭、狗玩具、園藝材料、垃圾、掃帚柄甚至是金屬棒。

示意圖

Thoreson稱鴿子侵擾了大樓的公共區域，稱物業公司有義務雇用一家害蟲控制公司來處理這些鴿子。但物業公司則稱已經做得夠多了，鳥類在高樓裡棲息是城市裡的一種自然現象。

示意圖

法庭成員David Jiang不同意物業這種說法。他裁定該社區物業沒有解決鴿子的問題是"不合理的"；並要求在60天的時間內，物業要實施害蟲控制公司提出兩個建議；並命令在120天內召開會議，就處理這些麻煩的鳥類的一種或多種方法進行表決。裁決書表示："沒有證據表明物業曾嘗試過任何解決方案，也沒有認真調查過這樣做的成本，鑒於申請人和其他業主多年來的投訴，物業公司有義務這樣做。"

物業經理最初建議讓屋主用一把大傘蓋住陽台突出的部份，但Thoreson已經在陽臺上安裝了一個戶外遮雨棚。但物業公司讓她把帳篷拆下來，只能撐起一把傘，否則就會被罰款。

示意圖

當Thoreson得到一個鋁制採光罩的報價時，物業公司又拒絕這一做法，稱不 "符合建築美學"，因此Thoreson向法庭上訴，要求下令迫使物業公司允許她安裝鋁制採光罩。

（示意圖）

不過，法庭沒有允許Thoreson這個要求，因為遮雨棚和採光罩都是對大樓的使用和外觀的 "重大改變"。根據《物業財產法》，物業不允許做這樣的改變，除非在年度大會或特別大會上得到四分之三人的批准。所以法庭命令該物業在120天內召開會議，就遮雨棚和採光罩進行投票。還命令該社區物業向Thoreson支付122.50元，作為其法庭費用的部分補償。

BC省民事解決法庭CRT是一個司法法庭，審理任何金額的物業財產糾紛和5000元及以下的小額索賠糾紛。

原文:   Burnaby   now